Xây nhà trên đất trồng cây lâu năm có được không và sau khi xây nhà có bị cưỡng chế không? (năm 2023)

Xây nhà trên đất trồng cây lâu năm có được không? (ảnh minh họa)

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 về các loại đất theo Điều 10 về Phân loại đất như sau:
Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
– Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
– Đất trồng cây lâu năm;
– Đất trồng rừng phòng hộ;
– Đất trồng rừng đặc dụng;
– Đất nuôi trồng thủy sản;
– Đất làm muối;
– Đất nông nghiệp được sử dụng vào các mục đích trồng trọt, chăn nuôi gia súc, xây dựng chuồng trại hoặc xây dựng nhà kính cho mục đích trồng cây hữu cơ, trồng hoa,… đất dùng để trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu, thí nghiệm, đặt vườn ươm cây giống, trồng hoa, trồng cây cảnh,…
Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, đất trồng cây lâu năm được xếp vào loại đất nông nghiệp, được sử dụng cho mục đích trồng trọt, sản xuất hoặc trồng trọt nhằm phục vụ cho các mục đích khác như học tập, nghiên cứu,… Tuy nhiên, trong thực tế, đất trồng cây lâu năm có thể được hiểu là phần diện tích đất được sử dụng để trồng các loại cây công nghiệp, cây ăn quả, cây lâu năm khác, bao gồm cả trong và ngoài khu vực dân cư. Các loại cây thường được trồng trên đất trồng cây lâu năm có thời gian sinh trưởng trên một năm mới được thu hoạch sản phẩm, bao gồm các loại cây trồng phổ biến như cây cao su, cây điều, cây hồ tiêu, cây chè, cây macca, hoặc các loại cây ăn quả như cây bưởi, cây cam, cây nhãn, cây sầu riêng, các loại cây dược liệu như cây hồi, cây quế, cây sâm, các loại cây phát triển cần thời gian lâu để khai thác công nghiệp nhằm mục đích lấy gỗ hoặc các loại cây trồng để làm đẹp cảnh quan đô thị như cây xoan, cây hoa sữa, cây hoa ban, cây bằng lăng,…
Đất vườn và đất trồng cây lâu năm là hai khái niệm khác nhau, mặc dù đôi khi có sự nhầm lẫn. Đất vườn thực chất là một phần của đất thổ cư, không được xếp vào loại đất trồng cây lâu năm. Tuy nhiên, cả hai loại đất này đều bị nghiêm cấm sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở hoặc các công trình khác mà chưa được cấp phép bởi cơ quan có thẩm quyền. Nếu vi phạm, người sử dụng đất sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật.

Xây nhà trên đất trồng cây lâu năm có được không? (ảnh minh họa)

Theo Luật Đất đai năm 2013 quy định một số thông tin về xây dựng nhà ở và loại đất như sau:
– Theo Điều 10 quy định về loại đất :
 Đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp;
 Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, đất sử dụng để xây dựng trụ sở,… thì thuộc nhóm đất phi nông nghiệp;
– Quy định về Nguyên tắc sử dụng đất tại Điều 6:
Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấy và đúng mục đích sử dụng đất;
Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh;
Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai và những văn bản pháp luật liên quan.
Ngoài ra, Điều 12 Luật này cũng nêu rõ những hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động đất đai, cụ thể đối với trường hợp này quy định: Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích, nghĩa là việc không thể xây dựng nhà ở hoặc thực hiện công trình trên đất trong trường hợp đất này thuộc quỹ đất nông nghiệp mà nhà nươc quy định.
Do đó, nếu đất được quy định là đất trồng cây lâu năm, người sử dụng đất không được phép xây nhà ở trên đất cây lâu năm hoặc thực hiện xây dựng công trình trên phần đất này trừ khi đã được pháp luật cho phép.

Đất trồng cây lâu năm (Ảnh minh họa)

Khi chủ đất cố tình xây nhà trên đất trồng cây lâu năm hoặc công trình kiên cố trên đất thì có thể bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc chủ đất xây dựng trái phép khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai về Sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích khác không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép:
Về mức xử phạt vi phạm hành chính với hành vi quy định tại Khoản 2- Điều 11:
– Diện tích đất dưới 0,02 ha, phạt tiền từ 03 triệu đồng đến 05 triệu đồng;
– Diện tích đất từ 0,02 ha đến dưới 0,05 ha, phạt tiền từ 05 triệu đồng đến 08 triệu đồng;
– Diện tích đất từ 0,05 ha đến dưới 0,1 ha, phạt tiền từ 08 triệu đồng đến 15 triệu đồng;
– Diện tích đất từ 0,1 ha đến dưới 0,5 ha, phạt tiền từ 15 triệu đồng đến 30 triệu đồng;
– Diện tích đất từ 0,5 ha đến dưới 01 ha, phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng;
– Diện tích đất từ 01 ha đến 03 ha, phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng;
– Diện tích đất từ 03 ha trở lên, phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng.
Như vậy, tùy thuộc vào diện tích đất cũng như diện tích của công trình mà chủ thể thực hiện xây dựng sai phạm trên đất thì cơ quan có thẩm quyền sẽ lập biên bản xử phạt hành chính phù hợp, mức phạt thấp nhất là từ 03 triệu đồng và cao nhất là lên tới 200 triệu đồng. Ngoài ra, chủ thể còn phải khắc phục lại tình trạng của đất theo Khoản 4 điều này như sau:
– Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm theo quy định pháp luật;
– Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất.
Từ những phân tích trên, có thể đưa ra câu trả lời cho câu hỏi: Xây nhà trên đất trồng cây lâu năm có bị cưỡng chế không ? Câu trả lời là sẽ bị cưỡng chế theo quy định pháp luật. Ngoài việc bị cưỡng chế phá dỡ để trả lại tình trạng ban đầu của đất cũng như xử phạt hành chính đối với hành vi xây dựng trái phép, sử dụng sai mục đích đối với đất đai.
Trong trường hợp đất có mục đích sử dụng đất là đất trồng cây lâu năm nhưng người thuê đất, sử dụng đất ổn định trên phần đất này có nhu cầu muốn xây dựng công trình nhà ở hoặc công trình trên đất thì phải làm thủ tục xin phép cơ quan có thẩm quyền để chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp theo quy định pháp luật.

Đất trồng cây lâu năm (Ảnh minh họa)

Khi muốn thực hiện hoạt động khác trên phần đất thuộc sở hữu hiện tại của cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức, đối tượng cần thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng của đất theo quy định pháp luật. Trong trường hợp muốn xây nhà trên đất trồng cây lâu năm hoặc công trình khác, đối tượng phải xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành nền đất phi nông nghiệp và có văn bản đồng ý của cơ quan chức năng trước khi được phép thực hiện hoạt động xây dựng.
Theo Điều 75– Luật Đất đai năm 2013 quy định việc Chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần được cơ quan có thẩm quyền cấp phép bao gồm :
– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phài là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ,…
Khi muốn thay đổi mục đích sử dụng đất của phần đất đang sở hữu theo những trường hợp tại Điều 57, chủ thể cần được cấp phép từ cơ quan chức năng có thẩm quyền và phải xác định rõ hình thức xây dựng tại phần đất này, có phải là nhà ở hay công trình, nhà kho hay công trình phụ. Nếu muốn xây dựng trên đất trồng cây lâu năm, cần thực hiện thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp.
Sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, bạn cần lưu ý rằng điều này chưa đủ để bạn được phép xây dựng nhà và sử dụng phần đất này. Thay vào đó, bạn cần đăng ký phần đất phi nông nghiệp này dưới dạng loại đất phù hợp với mục đích sử dụng của bạn, như là đất ở tại nông thôn hoặc đất ở tại đô thị. Điều này đặc biệt quan trọng nếu bạn muốn xây dựng nhà hoặc công trình với mục đích sử dụng cụ thể.

– Hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất ở :
Căn cứ Khoản 1- Điều 6– Thông tư 30/2014/TT0BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất do Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường ban hành, các chủ thể có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần đáp ứng những điều kiện sau đây:
Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;
 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như các loại giấy tờ sau đây: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính; Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, giấy tờ giao đất;…
Sau khi chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ trong hồ sơ trên, bạn sẽ tiến hành nộp hồ sơ tại Phòng Tài Nguyên và Môi trường thuộc UBND cấp huyện, quận, thị xã hoặc thành phố thuộc tỉnh nơi có đất và hoàn thiện các nghĩa vụ tài chính. Thời gian trả kết quả sẽ không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn (thời gian trên không tính các ngày nghỉ, lễ, tết, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).

Đọc thêm:
+ Mẫu hợp đồng xây dựng nhà ở trọn gói và các lưu ý trước khi ký hợp đồng
+ Đơn xin sửa chữa nhà ở

Theo quy định tại Điều 188 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì đất đó phải trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, đất trồng cây lâu năm đã hết hạn sử dụng đất nên không đáp ứng các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, người bán có thể đi làm thủ tục gia hạn thêm thời hạn sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 74 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất đã có giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,…thì sẽ được bồi thường.
Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất.
“Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định” – Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013.
Như vậy, hộ gia đình, cá nhân được đền bù về đất trồng cây lâu năm nếu đủ điều kiện được đền bù theo quy định. Diện tích đất bồi thường là diện tích đất nhà nước thu hồi đất và giá đất bồi thường được xác định cụ thể tại địa phương do UBND cấp tỉnh quyết định